En el mundo de compra y venta de bienes raíces en Miami y el resto del pais se manejan varios términos que pueden resultar confusos. Por ejemplo, es posible que no sepa la diferencia entre una venta contingente y una venta pendiente. Saber lo que significan estas palabras le dará una ventaja a la hora de comprar y vender viviendas.
¿Qué es una venta contingente?
Cuando hace una oferta por una casa, generalmente hay una o más condiciones adjuntas que permiten al comprador o al vendedor salir del contrato. Estas cláusulas garantizan que el trato sea justo y que ambas partes puedan completar la venta. Las contingencias comunes son:
Contingencia financiera: los posibles compradores de vivienda pueden optar por la precalificación o aprobación previa de la hipoteca. Este último requiere un proceso mucho más riguroso y conlleva una mayor probabilidad de que se obtenga financiación para el préstamo hipotecario. Desafortunadamente, la financiación nunca está garantizada. Un prestamista puede rechazar una solicitud por todo tipo de razones. Este tipo de contingencia permite a un vendedor rechazar una oferta y pasar a otro comprador si la financiación fracasa.
Contingencia de tasación: los mercados de vendedores (y las ilusiones) pueden aumentar el precio de una casa más allá de lo razonable, pero las compañías hipotecarias no le prestarán más de lo que vale una propiedad. Una contingencia de tasación permite al comprador o al vendedor rescindir el contrato si la tasación es inferior al precio de compra ofrecido.
Contingencias de inspección: debe programar una inspección de la casa antes de comprarla y, según la propiedad, es posible que necesite más de un tipo. Además de una inspección general, puede obtener una evaluación del techo, la plomería, el tanque séptico, así como los peligros como el asbesto y el moho. Los problemas que surgen durante las inspecciones pueden dar lugar a nuevas negociaciones o la terminación de una venta.
Contingencia de título: de manera similar, debe realizarse una búsqueda de título antes de comprar una casa. La propiedad puede ser propiedad de más de una persona. Puede tener deudas antiguas adjuntas en forma de gravamen. Puede haber servidumbres, que otorgan a otra parte posesión o uso parcial. Una servidumbre que permite a un vecino compartir un camino de entrada es bastante común, por ejemplo: cuando los compradores descubren sorpresas durante la búsqueda de un título, una contingencia les permite retirarse de un trato.
Contingencia de expulsión: a veces, un comprador no tiene los ingresos o el crédito para llevar a cabo dos hipotecas a la vez. Una contingencia de expulsión es una oferta que depende de que el comprador venda su casa actual antes de completar la nueva compra. Las expulsiones suelen estar limitadas a un corto período de tiempo. Si el comprador no ha vendido su casa antes de que termine, el vendedor puede seguir adelante.
Primer derecho de rechazo: también llamado Listado activo de primer derecho, el primer derecho de rechazo le permite al vendedor aceptar una oferta mientras considera otras opciones. El primer comprador tiene derecho a igualar cualquier oferta futura, pero el vendedor puede elegir un contrato diferente si tiene mejores condiciones.
Las contingencias son muy comunes, pero puede realizar una oferta sin ellas. Esto le da una ventaja sobre otros compradores. También lo pone a usted en mayor riesgo.
¿Qué es una venta pendiente?
¿Cuál es la diferencia entre ventas contingentes y pendientes? En una venta pendiente, los vendedores ya no buscan compradores. Las propiedades no están a la venta en los servicios de listado múltiple (MLS). No aparecen en las búsquedas de bienes raíces en línea. El comprador y el vendedor simplemente están esperando que concluyan los aspectos financieros y legales del proceso. Dicho esto, aquí hay algunos tipos comunes de ventas pendientes y cómo afectan a compradores y vendedores:
Venta al descubierto: vender una casa por menos de lo adeudado en la hipoteca se denomina venta al descubierto. A menudo se utilizan como una forma de evitar la ejecución hipotecaria, que es una de las razones por las que tardan tanto en solucionarse. El banco necesita tiempo para evaluar las ofertas y asegurarse de que sea lo mejor para sus intereses. Ese tiempo se duplica si hay un segundo préstamo en la propiedad e incluso más si una agencia gubernamental, como la FHA, está involucrada. El proceso puede durar seis meses o más y muchas veces resulta en una negación.
Aceptación de ofertas de respaldo: si una casa que desea comprar desesperadamente ya tiene una oferta pendiente, puede enviar una oferta de respaldo. Es tan vinculante como cualquier oferta que hicieras en una lista activa, pero depende de que el contrato existente no se cumpla. Los vendedores no siempre considerarán una oferta de respaldo. Cuando lo hagan puede terminar esperando un mes o más solo para que se lo nieguen. Mientras tanto, tampoco podrá realizar ofertas en otras propiedades, por lo que no es una decisión que deba tomarse a la ligera.
Más de cuatro meses: esta anotacion aparece en MLS cuando una vivienda ha estado en estado pendiente durante cuatro meses o más. A veces, esto se debe únicamente a que un agente se ha olvidado de actualizar una lista. Otras veces, es una señal de que hay un problema con el cierre y puede presentar una oportunidad para que los compradores inteligentes obtengan un buen trato.
Es fácil comprender los conceptos básicos de las ventas contingentes frente a las pendientes. Otra es saber cómo utilizarlos mejor para su beneficio. Por otra parte, pocas ventas de viviendas son perfectas.
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